El mercado inmobiliario en España atraviesa un buen momento y continúa avanzando en la senda de la recuperación -con una aportación a nuestra economía del 4,7% del PIB-, tras haber sufrido un importante ajuste en la última década, tanto en volumen como en precios. A ello ha contribuido el crecimiento con el que ha concluido 2016 la economía española por encima de la media de la zona del euro, el incremento de la renta disponible como consecuencia del mejor comportamiento del mercado laboral, unida a una mejora en la confianza de los consumidores, y un mayor apetito inversor.
Así, durante el pasado ejercicio, la compraventa de viviendas en el conjunto del país experimentó un crecimiento del 13,6% hasta alcanzar las 403.866 transacciones; de esta manera, la compraventa encadena tres años consecutivos en positivo. No obstante, aún supone el 48% menos que los máximos alcanzados en 2007, cuando se firmaron 775.300 transacciones -más que las iniciadas por Alemania, Italia, Francia y Reino Unido juntas-, según el Instituto Nacional de Estadística. Las viviendas de segunda mano fueron las protagonistas durante el pasado año: supusieron cuatro de cada cinco transacciones y han marcado máximos desde el año 2007 tras sumar 328.248 transacciones. En cambio, la compraventa de vivienda nueva descendió el 1,7%, hasta las 75.618 operaciones.
Además, en el mes de enero del presente ejercicio 2017, la compraventa de viviendas se incrementó el 18,1% respecto al mismo mes del pasado año, hasta las 38.457 operaciones, la cifra más alta de los últimos cuatro años.
En los próximos meses veremos cómo las estadísticas del sector inmobiliario seguirán mostrando incrementos significativos. En un contexto de continuidad de bajos tipos de interés dentro de la política monetaria europea, factores como el incremento del volumen de inversores nacionales y extranjeros que encuentran en la vivienda un valor más seguro frente a otras inversiones alternativas, la reducción de la tasa de paro que incorpora al demandante joven de primera vivienda, y, más recientemente, las expectativas de revalorización del precio de la vivienda, hace prever que en 2017 se alcanzarán entre las 440.000 y 470.000 transacciones.
GRÁFICO 1. EVOLUCIÓN DE LA COMPRAVENTA DE VIVIENDA EN ESPAÑA
Fuente: INE, Equipo Económico.
En relación a los precios de la vivienda, éstos seguirán incrementándose, y con relativa fuerza. Las viviendas registraron un encarecimiento medio interanual del 4,7% en 2016, el mayor aumento que registra el mercado desde 2007. El precio de la vivienda en España seguirá subiendo de manera sostenida a lo largo del 2017 aunque con gran heterogeneidad geográfica. No obstante, cabe recordar que los bancos disponen aún de muchos activos inmobiliarios que deben vender a precios contenidos.
De cara a 2017, uno de los factores que podría afectar a este análisis y podría frenar el buen ritmo que está tomando el sector inmobiliario es lo que ocurra con las condiciones de financiación y la concesión del crédito hipotecario, ya que muchas entidades bancarias han comenzado a encarecer sus productos hipotecarios desde el mes de enero, tanto a tipo variable como fijo.
También podría impactar el Brexit en la demanda foránea. Reino Unido sigue siendo el principal inversor extranjero en ladrillo de nuestro país; la depreciación de la libra se traduce en una reducción de la paridad de poder adquisitivo de los británicos, que podría llevar a una menor capacidad para invertir en vivienda en España en 2017, y, en concreto, en la costa mediterránea. Sin embargo, el propio Brexit podría presentarse también como una oportunidad atractiva para el mercado inmobiliario de oficinas y locales comerciales en Madrid y Barcelona de aquellas empresas establecidas en Londres que quieran desplazar su ubicación a estas ciudades españolas.
El renovado interés de los fondos internacionales y las Socimis marcarán el mercado de inversión inmobiliaria con nuevas adquisiciones. Por segundo año consecutivo, la inversión inmobiliaria se situó en el entorno de los 9.000 millones de euros en 2016, un nivel récord, e incluso por encima de la época del boom de la anterior década. Si en 2014 y 2015 los fondos internacionales fueron los protagonistas de la rápida y contundente recuperación de la inversión inmobiliaria en España, el pasado año fueron las Socimis, las principales impulsoras de estas transacciones. Estas empresas lideraron claramente las compras en activos terciarios (hoteles, logística, oficinas y retail) representando el 40% de la inversión total.
El reto que afronta el sector inmobiliario es, en cualquier caso, doble: la estabilización del sector y evitar los errores y excesos cometidos en el pasado. Por ello, la recuperación debe ser prudente, sostenida y progresiva a lo largo de 2017.
Carlos Saúco López de Sancho
Analista Senior del área económica y negocio internacional, Equipo Económico
